Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Землю тем, кто её обрабатывает!

Чёрная дыра советской экономики.
Все, кто в сознательном возрасте жил в советское время, помнят вечные проблемы села и сельского производства. Помнят коллективные выезды на уборку картофеля и сахарной свёклы, выходы учёных и студентов на овощебазы. Сейчас мы об этом вспоминаем с юмором, иногда с ностальгией по молодости и размеренному образу жизни.
Сельское хозяйство представлялось черной дырой экономики, поглощавшей финансовые и материальные ресурсы, требовавшей постоянного внимания партийных органов и государства и абсолютно беспросветной. Но при всех недостатках сельское хозяйство БЫЛО. Страна производила много сахара, зерна, мяса, молока. Этой продукции не хватало, но цифры производства и в целом и в пересчёте на душу населения были весьма приличными.
В 90-е годы сельское хозяйство также как и вся экономика нашей страны пережила глубочайший кризис, когда казалось, что уже всё, аграрного производства больше не будет. Непаханые поля, резкое падение поголовья крупного рогатого скота, свиней и птицы. Аграрная реформа сводится к переименованию колхозов и совхозов в ТОО и АОЗТ и прекращению государственной поддержки сельского хозяйства. Одновременно начался безудержный рост стоимости горюче-смазочных материалов, запчастей, техники. Заработная плата не выплачивалась. Происходили массовые банкротства сельхозпроизводителей.
Выход из тупика.
Путь выхода сельского хозяйства из тупика был обозначен в передаче земли крестьянам в собственность, чтобы они из наёмных рабочих превращались в свободных фермеров, обрабатывали землю и продавали свою продукцию на рынке. Звучало это очень демократично, приводились цифры производства американскими фермерами. Вся проблема объяснялась сопротивлением консерваторов демократическим преобразованиям.
Перед выборами 1996 года бывшим работникам сельскохозяйственных предприятий были выданы так называемые земельные паи. Это провозглашалось как передача земли крестьянам, то есть тем, кто её обрабатывает. Прошли годы. Мало кто из крестьян получил землю и стал её обрабатывать. И тому есть много причин.
Красивые лозунги, бездарное исполнение.
На момент наделения крестьян земельными паями не было разработано законодательство о процедуре выдела конкретного земельного участка и оформления его в собственность. Законодатель не ответил, а что такое земельный пай в юридическом смысле. Это ценная бумага, которую можно продать, это право на получение земли или это конкретный земельный участок. Сейчас путём анализа существующего и действовавшего законодательства можно сказать, что земельный пай – это право на получение части земельного участка бывшего колхоза, совхоза или иного сельскохозяйственного предприятия, в трудовой коллектив которого входил пайщик.
А если это только право на получение, то до получения земли в натуре очень часто и не доходило. Как реализовать это право? Сначала нужно провести землеустроительные работы и оформить земельный кадастр. Стоимость таких работ немаленькая и бывшие колхозы просто не имели средств на их проведение. Официальные цены на землеустроительные работы в Подмосковье, например, составляли 7-20 тысяч рублей за один гектар. Возьмём площадь небольшого колхоза 3000 га и получаем 21-60 миллионов только за первичные землеустроительные работы. Выплатить такие суммы подавляющему числу хозяйств не под силу, зато таких долгов вполне достаточно, чтобы хозяйство обанкротилось.
После землеустройства и получения свидетельства на землю, инициативный крестьянин должен договориться со всеми другими участниками общей долевой собственности, что практически невозможно, поскольку каждый из нескольких сотен, а то и тысяч владельцев паёв, хотел землю рядом с речкой, чтобы недалеко находились коммуникации и место было красивое. Почему же такие странные у селян были пожелания? На первом месте не плодородие почв, а красота места и близость к городу? А потому что крестьяне, как и любые участники рынка хотели получить быструю выгоду от раздела – продать землю и подороже. Естественно, что в наибольшей цене были участки вблизи городов, с коммуникациями, недалеко от водоёмов и лесов.
Результатом такой земельной реформы стали массовые продажи своих паёв (то есть «прав на выдел земельных участков») их владельцами по так называемым «домашним сделкам» - путём передачи доверенности выгодоприобретателю на оформление земли, выдел её и последующее распоряжение. Это затронуло, в первую очередь, столичные регионы, хозяйства вблизи крупных городов. В отдалённых районах, где большого спроса не было, процесс продажи своих паёв крестьянами шёл не так быстро, но практически везде бывшие работники сельхозпредприятий сдают в аренду и продают свои паи.
Как правило, паи покупают горожане. Кто-то хочет построить домик в деревне и жить там на пенсии, кто-то для бизнеса.
Пример из жизни.
Одна такая предпринимательница из Москвы, Трембовельская Т.Г., захотела купить землицы в местах связанных с предками. Причём купить не для отдыха в дачных целях. А для «бизнеса» - создания питомника декоративных растений, которые так нужны и горожанам и селянам.
Сын Трембовельской поехал в деревню и там нашёл бывших членов колхоза, которые очень хотели продать паи. Не могу утверждать, что там было на самом деле. Сейчас, когда дело в суде, стороны говорят разное. Трембовельская, может быть по совету адвокатов, может быть по своему разумению, утверждает, что сыну участки были подарены (по действующему закону пайщик не имеет права продавать свой пай на сторону, только дарить). Продавцы – бывшие крестьяне утверждают, что продали по 400 000 рублей, деньги были нужны, а теперь им предлагают на 100 000 больше – значит, их обманули, пусть паи возвращают.
Казалось бы, надо таких продавцов наказывать уж если не за мошенничество, то хотя бы за обман покупателей. Не можешь или не хочешь продавать, не продавай! А если продал, так что же ты слово не держишь, договор нарушаешь? Но нет. Судебная практика пошла по странному пути. Такого рода сделки повсеместно признаются недействительными и земельные паи возвращают продавцам, чтобы те могли их продать и во второй, и в третий раз. При этом страдают добросовестные приобретатели, заплатившие своим продавцам договоренную сумму, потратившие время и деньги на землеустроительные работы, оформление прав, повышение качества земли.
Естественно, на самом деле возврат паёв происходит не в пользу крестьян, а в пользу хищников, которые скупают большие массивы земли и имеют возможность пообещать селянам большие деньги, чем первичные продавцы. При этом часто обещаниями дело и заканчивается.
Так подробно я останавливаюсь на этом случае потому, что он характеризует всю систему земельных отношений на селе. Земельное законодательство не защищает интересы добросовестных землепользователей, реально работающих на земле. С одной стороны, существует масса ограничений, не позволяющих людям свободно распорядиться своим имуществом – землёй, а с другой позволяет проводить безнаказанно махинации. При этом главная задача – максимально эффективное использование земли как основного средства производства не решена.
Сельскохозяйственные земли по-прежнему не имеют надлежащих собственников ни в юридическом, ни в экономическом смыслах. В юридическом – потому, что до сих пор большая часть собственников и иных владельцев и пользователей земли не имеет кадастровых паспортов и свидетельств, выдаваемых Федеральной службой регистрации Минэкономразвития. В экономическом – потому, что земля по-прежнему большей частью находится в руках неэффективных собственников, которые не то что обрабатывать, оформить не имеют возможности.
Ложные стереотипы.
В общественном сознании существуют ложные стереотипы. В области земельных отношений их много как нигде. Эти стереотипы сформировались на базе осуждения раскулачивания и коллективизации, которые привели к неэффективному землепользованию советского типа, с одной стороны, и примитивных представлений о справедливости, с другой. Когда в 90-е годы начиналась земельная реформа, общественное мнение было взбудоражено историями о раскулачивании и коллективизации, уничтожении крестьянства.
Приводились примеры неэффективности наших колхозов и эффективности американских фермеров. Из этого делался вывод, что нужно отдать землю крестьянам, которые тут же станут фермерами. Как это сделать? Свободной земли не было. Значит нужно поделить существующую, закреплённую «в вечное пользование» за колхозами. Так начался очередной передел. Земля была отобрана у малоэффективных колхозов и совхозов и передана «крестьянам». А чтобы не дезорганизовать одномоментно сельское хозяйство, что могло привести просто к голоду, были придуманы ограничения, которые землю как бы предоставляли, но не отдавали. Как это так? Поясню.
Возьмём не маленький и не большой колхоз, назовём его условно «Путь Ильича». Земли 3000 га, членов колхоза 1000 человек. Каждый член колхоза мог получить 3 га земли. Но где и как? Земли все разные. По закону все члены колхоза должны договориться, где кому выделить земельный пай в натуре. Кто-нибудь видел собрания в 1000 человек? Чтобы все до одного присутствовали и все согласились с разделом? Это просто невозможно, ведь речь идёт об имуществе, формально равном, но априори имеющим различную стоимость. Следовательно, в законодательстве изначально заложена проблема неисполнимости.
Если мы признаём право бывших членов колхозов и совхозов на землю, мы должны дать им возможность свободно распоряжаться своими паями, признав выданные свидетельства о праве на пай ценными бумагами, свободными в гражданском обороте. Опасения, что земли будут скуплены бизнесменами, не выдерживают критики. Все особо ценные земли, прежде всего вокруг крупных городов, уже скуплены. Скуплены, оформлены и зачастую проданы и застроены, несмотря на все запреты и ограничения. Как это повлияло на сельскохозяйственное производство? Практически никак.
Земли вокруг городов застраивались и будут застраиваться. И чем меньше будет ограничений, тем меньше будет коррупционная составляющая. Тем дешевле будет возводимое жильё и дачи. Разного класса для разных потребителей.
Что касается «крестьян». Беру это слово в кавычки. Потому что тех крестьян, которые были в 19-20 веках сейчас нет. К 90-м годам члены колхозов превратились в наёмных работников, занятых тяжёлым, малооплачиваемым, но близким по организации к городскому, трудом. Имели право члены колхозов и совхозов на землю? По справедливости – не больше, чем городские рабочие, врачи или учителя. В каком размере должен был быть пай? По справедливости – средний по стране, чтобы каждый мог обрабатывать равное количество земли. Получилось всё не так. Паи получили только работники сельхозпредприятий и некоторое количество сельских учителей и врачей. Размер пая – средний по колхозу. Стоимость у всех разная.
Что же делать? Прекратить делить.
Дать возможность всем, кто не хочет или не может обрабатывать землю свободно продать свои паи (если раньше не распорядились каким-либо способом). Это приведёт к ускоренному образованию крупных массивов земли в руках ограниченного количества собственников. Это объективный и положительный процесс. Почему?
Потому, что современное сельхозпроизводство для того, чтобы быть эффективным, должно иметь суперсовременную (и очень дорогую) технику, способную в сжатые сроки и качественно распахивать огромные земельные массивы и также быстро убирать хлеб и другую продукцию растениеводства. Клочки в 2-3 гектара смехотворны. На них можно картошку посадить для личных нужд, но нельзя вести товарное производство. Да и кто будет эти клочки обрабатывать? 70-летние старухи, не желающие уезжать из родных деревень? Их дети не будут точно. Они работают в городах или сторожат дачные участки. Это проще и выгодней. Земельные паи для них – средство дополнительного заработка, возможность купить праворульную «Тойоту» или отремонтировать дом. А ещё - хорошо выпить.
Государство может и обязано регулировать оборот земли через определение разрешённого вида использования земли, соблюдение экологических норм, выполнение градостроительных планов, а также через изъятие необрабатываемых или ненадлежащее используемых сельхозземель у нерадивых собственников. Ограничения на свободную куплю-продажу земли приводят только к коррупции и злоупотреблениям и не дают нужного эффекта.
При этом необрабатываемые земли должны изыматься у всех, кто не использует землю или использует не по назначению. И у олигарха, и у бывшего колхозника, если они не выполняют требования закона. Процесс этот должен проходить гласно, открыто, действия комиссий, устанавливающих факты неиспользования земли, должны быть понятны и мотивированны.
На 2 Всероссийском форуме сельских поселений Председатель Правительства РФ В.В.Путин пообещал сельским жителям упростить оформление земельных участков в собственность. Это очень актуальная задача и для граждан. И для юридических лиц, и для органов местного самоуправления.
На наш взгляд, существующий порядок оформления прав собственности чрезвычайно сложен, трудоёмок и дорог. Более того, как показала практика, он не гарантирует добросовестному приобретателю «юридической чистоты» и необратимости сделки.
В чём проблема и что, на наш взгляд можно было бы сделать для упрощения существующих процедур?
Сейчас первым этапом оформления прав на землю является проведение землеустроительных работ с помощью специальных инженеров. Работы дорогие и трудоёмкие. Помимо этого приходится собирать кучу дублирующих документов из БТИ, регистрационной службы и т.д. Почему же до проведения реформ 90-х не нужно было делать большую часть этих действий? Одна из причин – отсутствие рынка земли и большого количества дробных участков. Но есть и другая. Чрезвычайно бюрократизированная система. Один и тот же факт владения объектом недвижимости подтверждается несколькими документами, выдаваемыми разными организациями. При этом зачастую в них содержатся противоречия и ошибки, которые, опять-т аки, устраняются за счёт землепользователей.
Представляется, что существующую систему можно и нужно упростить. Как это сделать?
Во-первых, устранить множественность документов. Документ, подтверждающий право собственности должен быть один. Учитывая, что объект недвижимости имеет физические и юридические характеристики, это должен быть кадастровый паспорт с приложением первичного гражданско-правового документа, на основании которого возникло право лица – договора купли – продажи, свидетельства о наследстве, договора дарения, зарегистрированных в установленном порядке. То есть договора со штампом государственного регистратора и приложением кадастрового паспорта. Свидетельство о праве собственности является вторичным и избыточным документом, который искажает суть процедуры государственной регистрации уже произошедшей сделки. Государство в лице регистратора не наделяет правом, а регистрирует его. Более того, существующая форма свидетельства о собственности не несёт информации о предыдущих владельцах, что делает каждого нового собственника как-бы первичным и на самом деле не укрепляет, а ухудшает положение добросовестного приобретателя.
Во-вторых, сделать реестр объектов недвижимости общедоступным за умеренную плату.
В-третьих, допустить межевание крупных земельных участков при наличии согласия собственников самостоятельно, путём согласования границ собственниками, если их участки являются смежными. Без обязательного приглашения кадастрового инженера. Это коснётся определения границ собственников долей в общих земельных участках, образованных на месте бывших колхозов и совхозов, собственников и иных пользователей на территориях бывших крупных государственных предприятий, собственников дачных и садовых участков.
Убеждён, что упрощение порядка землеустройства и оформления прав на объекты недвижимости ускорит формирование цивилизованного рынка земли и создаст возможности как для свободной реализации своих прав на отчуждение земли собственниками, так и для приобретения и использования земли для нужд сельхозпроизводства теми, кто это хочет и может делать.